Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein

Das hat der BGH mit Urteil vom 19. Juli 2017 – VIII ZR 3/17- entschieden. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Oktober 2014, VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 12. November 2014, VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11 und vom 6. Mai 2015, VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; jeweils mwN). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. September 2009, VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010, VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40 und Senatsbeschluss vom 25. April 2017, VIII ZR 237/16, juris Rn. 5).

Im Streitfall weigerte sich der Mieter, die Nachforderungen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Seine Begründung: mit insgesamt sieben Seiten und entsprechenden Erläuterungen der einzelnen Kostenpositionen seien die Abrechnungen weder zweckmäßig noch gedanklich für ihn nachvollziehbar noch leicht prüfbar. Der Vermieter führe detailliert auf, welche Kosten für das gesamte Anwesen entstehen, und wie diese auf den Mieter aufgeteilt werden.

Der BGH widersprach dieser Auffassung. Auch längere Abrechnungen können für den Mieter nachvollziehbar und nicht zu kompliziert sein:

„Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, juris Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet.

Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben werden. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich – nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben – die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, aaO.).

Quelle: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

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