Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung – Anforderungen an Berufshaftpflichtversicherung und Konkretisierung der Weiterbildungspflicht von Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern

Die Verordnung tritt am 01.08.2018 in Kraft. Der Gesetzestext ist nebenstehend beigefügt.

Mit Rundschreiben vom 18. Januar 2018 und 12. Dezember 2017 haben wir über den wesentlichen Inhalt des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter informiert. Mit dem Gesetz wurde eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Gewerbeordnung) und der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung als Erlaubnisvoraussetzung eingeführt. Darüber hinaus wurde für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung – im Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren – eingeführt. Durch eine entsprechende Rechtsverordnung des BMWi waren die Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und die Einzelheiten der Weiterbildungsverpflichtung zu regeln. Diese Regelungen wurden nunmehr durch die Vierte Verordnung zur Änderung der Makler-und Bauträgerverordnung vom Bundesrat am 27. April 2018 beschlossen. 

Die Verordnung tritt am 01.08.2018 in Kraft. Der Gesetzestext ist nebenstehend beigefügt.

Mit diesem Rundschreiben informieren wir Sie über die für die Wohnungsunternehmen wichtigsten Regelungen der Vierten Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (im Folgenden: „Verordnung“ genannt) :

1 Ausgestaltung der Weiterbildungspflicht

1.1 Zeitlicher und persönlicher Anwendungsbereich (§ 34 Abs. 2a Satz 2 GewO)

• 34a Abs. 2a GewO schreibt vor, dass Wohnimmobilienverwalter sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren weiterbilden müssen. Dies gilt auch für unmittelbar bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen. Weiter wird geregelt, dass es für Wohnimmobilienverwalter ausreichend ist, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei (der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit) mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen.

Leider hat der Verordnungsgeber, diese Delegationsmöglichkeit in der Rechtsverordnung nicht weiter konkretisiert und schafft dadurch unnötig Rechtsunsicherheit.

Aus Sicht des GdW geht die gesetzliche Regelung davon aus, dass die Weiterbildungspflicht bei juristischen Personen nicht zwingend auf der Ebene der Geschäftsführung zu erfolgen hat. Vielmehr kann die Weiterbildungspflicht auf Angestellte delegiert werden, denen die Aufsicht über direkt bei der Verwalter- bzw. Maklertätigkeit mitwirkenden Personen übertragen ist und die das Unternehmen vertreten können.

Offen bleibt, welche Vertretungsbefugnis bei den betreffenden Angestellten bzw. Mitarbeitern vorliegen muss und welche Zahl von vertretungsberechtigten Mitarbeitern angemessen ist. Dabei ist zu sehen, dass die erforderlichen 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren (6,6 Stunden jährlich) auf die betreffenden Mitarbeiter aufgeteilt werden können. Insofern dürfte die Anzahl der Mitarbeiter, auf die die Weiterbildungspflicht delegiert wird überschaubar sein. Die Vertretungsbefugnis dürfte sich auf die Außenvertretung gegenüber Dritten im Hinblick auf die erlaubnispflichtige Tätigkeit beziehen.

1.2 Form und Inhalt der Weiterbildungspflicht (§ 15b Abs. 1 MaBV)

Die nach § 34c Abs. 2a GewO erforderliche Weiterbildung kann in Präsenzform, im Selbststudium (z. B. e-Learning), durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Die entsprechenden inhaltlichen Anforderungen an die jeweilige Weiterbildung sind an den Vorgaben der Anlage 1 der Verordnung auszurichten. Diese sind jeweils für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter separat aufgeführt. Die Anlage listet bestimmte Themenfelder auf, zu denen eine Weiterbildung durchgeführt werden kann. Im Zentrum stehen die Grundlagen der Immobilienwirtschaft allgemein, die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen sowie die laufenden Aspekte der Objektverwaltung. Es müssen jedoch nicht alle in der Anlage 1 aufgeführten Sachgebiete durch eine absolvierte Weiterbildungsmaßnahme in einem bestimmten Zeitraum abgehandelt werden. Die Inhalte der jeweiligen Weiterbildungsmaßnahme können vielmehr frei aus dem in Anlage 1 aufgelisteten Katalog gewählt werden.

Damit ist es den zur Weiterbildung Verpflichteten weitgehend selbst überlassen, wie sie ihrer Weiterbildungspflicht konkret nachkommen. Bestimmungen zur Qualität der einzelnen Weiterbildungsveranstaltungen sind demgegenüber in der Anlage 2 niedergelegt. Diese beinhaltet die Planung der systematischen Organisation der Weiterbildungsmaßnahme sowie die Sicherstellung der Qualität der Durchführung der Weiterbildung. Der Anbieter der Weiterbildungsmaßnahme muss gewährleisten, dass er diese Mindestanforderungen einhält. Die Anforderungen der Anlage 2 gelten auch für betriebsinterne Weiterbildungsmaßnahmen sowie für Weiterbildungsangebote für selbstgesteuertes Lernen mit Lernerfolgskontrolle. Die Einhaltung des Qualitätsprofils ist durch geeignete systematische Prozesse sicherzustellen.

Wir prüfen gegenwärtig, wie wir unser Angebot an WEG-Seminaren an diese Anforderungen anpassen, um Ihnen zukünftig entsprechende Bescheinigungen ausstellen zu können.

1.3 Nachweis und Erklärungspflicht (§ 15b Abs. 2 und Abs. 3 MaBV)

Die Teilnahme an einer Weiterbildung muss von dem Gewerbetreibenden dokumentiert werden. Hierzu hat er Nachweise zu sammeln wie Teilnahmebescheinigungen oder Zertifikate, und zwar für jeden Mitarbeiter gesondert, und diese für einen Zeitraum von 5 Jahren in den Geschäftsräumen aufzubewahren.

Darüber hinaus muss er gegenüber der zuständigen Behörde eine Erklärung über die Teilnahme seiner Mitarbeiter an der Weiterbildung abgeben. Diese Nachweispflicht wurde gegenüber den ursprünglichen Anforderungen des Referentenentwurfs erleichtert. Der Nachweis gegenüber der zuständigen Behörde hat nach Ablauf des dreijährigen Weiterbildungszeitraums, d. h. alle drei Kalenderjahre bis zum 31. Januar des Folgejahres, zu erfolgen, und nicht wie im Referentenentwurf jährlich. Erstmals ist der Nachweis zum 31. Januar 2021 zu erbringen. Das Jahr 2018 wird dabei vollständig angerechnet, so dass bis Ende 2020 insgesamt 20 Stunden Weiterbildung zu absolvieren sind.

Inhalt und Form der Erklärung der Verpflichteten sind in der Anlage 3 der Verordnung vorgesehen. Gegenüber dem Referentenentwurf sind die Angaben zu Telefon, FAX und E-Mail des Gewerbetreibenden nicht mehr als Pflichtangaben ausgestaltet. Die Erklärung hat der Gewerbetreibende für sich und seine der Weiterbildung unterliegenden Mitarbeitern abzugeben; sie soll möglichst elektronisch abgegeben werden.

Im Referentenentwurf war ursprünglich vorgesehen, dass Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter dem Auftraggeber (Verbraucher) bereits beim ersten Geschäftskontakt Angaben über ihre berufliche Qualifikationen und darüber hinaus während der jeweiligen Vertragslaufzeit jährlich über die absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen mitzuteilen haben (§ 15c MaBV Referentenentwurf). Diese Informationspflichten wurden, auch auf Petitum des GdW, gestrichen.

Nunmehr wird der Gewerbetreibende nach § 11 MaBV lediglich verpflichtet, auf Anfrage des Auftraggebers unverzüglich Angaben über absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren zu informieren, was auch durch einen Verweis auf die Internetseite des Unternehmens geschehen kann.

1.4 Erleichterung für Weiterbildungsverpflichtete (§ 15b Abs. 1 Satz 6, Abs. 4 MaBV)

Grundsätzlich sind keine Ausnahmen und Befreiungen von der Weiterbildungspflicht in § 34c Abs. 2a GewO vorgesehen. Wer jedoch im gesamten Zeitraum von drei Jahren keine weiterbildungspflichtigen Tätigkeiten ausübt (z. B. wegen Elternzeit) unterliegt nicht der Weiterbildungspflicht.

Für die zur Weiterbildung Verpflichteten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als geprüfte/r Immobilienkaufmann/-frau oder eines Weiterbildungsabschlusses als geprüfte/r Immobilienfachwirt/-in sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung erst drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses. Die Voraussetzungen für die Erleichterung sind gegenüber der zuständigen Behörde zu belegen (§ 15b Abs. 4 MaBV).

Weiterhin gilt nach § 15b Abs. 1 Satz 5 MaBV der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als geprüfter Immobilienfachwirt oder geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung.

Unklar ist, was mit „Erwerb“ gemeint ist. Aus Sicht des GdW kann in diesem Zusammenhang nur eine laufende Aus- bzw. Weiterbildung, die darauf gerichtet ist, entsprechende Abschlüsse zu erwerben, gemeint sein. In diesem Fall gilt der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau oder eine laufende Weiterbildung zum geprüften Immobilienfachwirt/geprüften Immobilienfachwirtin für den Weiterbildungszeitraum, in dem der Abschluss erlangt wird, als Weiterbildung im Sinne der Bestimmung (§ 15b Abs. 1 Satz 5MaBV).

1.5 Ordnungswidrigkeiten (§ 18 MaBV)

Durch die Änderung des § 18 der MaBV werden neue Ordnungswidrigkeitstatbestände eingeführt. Danach können auch Wohnimmobilienverwalter, die ihre Pflicht nach § 15b nicht einhalten, d. h. Nachweise und Unterlagen über absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen nicht aufbewahren oder eine Erklärung gegenüber der zuständigen Behörde über die absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen nicht abgeben, mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 5.000 Euro belegt werden.

2 Berufshaftpflicht für Wohnimmobilienverwalter

2.1 Umfang der Versicherung (§ 15 MaBV)

Ab dem 1. August 2018 haben Wohnimmobilienverwalter als Erlaubnisvoraussetzung nach § 34c GewO den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung zu erbringen. Diese ist bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Versicherungsunternehmen abzuschließen. Die Höhe der Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Schadensfall und eine Million Euro für alle Schadensfälle eines Kalenderjahres. Gruppenversicherungsverträge sind zulässig, sofern für jeden Teilnehmer der Gruppe der erforderliche Mindestdeckungsumfang sichergestellt ist. Die Berufshaftpflichtversicherung dient der Abdeckung von unmittelbaren Vermögensschäden aus der fehlerhaften Berufsausübung des Wohnimmobilienverwalters, seine Erfüllungsgehilfen oder seiner Verrichtungsgehilfen.

2.2 Versicherungsbestätigung; Anzeigepflicht des Versicherungsunternehmens

(§ 15a MaBV)

Diese Bestimmung regelt bestimmte Pflichten des Versicherungsunternehmens. So ist das Versicherungsunternehmen nach § 113 des Versicherungsvertrages gesetzlich verpflichtet, dem Versicherten zu bescheinigen, dass eine Berufshaftpflichtversicherung besteht. Diese Bescheinigung dient als Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung nach § 34c der GewO. Die Bescheinigung darf zum Zeitpunkt der Antragstellung bei der zuständigen Erlaubnisbehörde nicht älter als drei Monate sein.

Weiterhin wird geregelt, dass das Versicherungsunternehmen die Beendigung, insbesondere durch wirksame Kündigung eines Versicherungsvertrages, das Ausscheiden eines Versicherungsnehmers aus einem Gruppenversicherungsvertrag sowie jeder Änderung des Versicherungsvertrages, die sich auch dem Umfang des Versicherungsschutzes im Verhältnis zu Dritten auswirkt, unverzüglich der zuständigen Erlaubnisbehörde mitzuteilen hat.

Die für die Erlaubniserteilung nach § 34c GewO zuständigen Behörden sind zugleich für die Überwachung der neuen Vorgaben zur Pflichtversicherung nach § 117 Abs. 2 des Versicherungsvertragsgesetzes zuständig. Welche diese jeweils sind, wird durch Landesrecht festgelegt.

Anlage

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Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung

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