Mietminderung – Keine Mietminderung, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung nicht duldet

Der BGH hat mit Urteil vom 10. April 2019 (Az. VIII ZR 12/18) entschieden, dass ein Mieter, der sich weigert, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt ist. Zudem entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Miete, weshalb einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt, so der BGH, auch dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der “Beweissicherung” erhalten will.

Damit bejahte der BGH einen entsprechenden Räumungs- und Herausgabeanspruch aufgrund von Zahlungsverzug. Die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht durch eine erklärte Weigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung entfallen war. Das Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfüllt den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und kann deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann.

In diesem Fall kann auch das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen; die zurückbehaltenen Beträge werden in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.

Der Vortrag des Mieters, dass aufgrund des Prozesses und zur Beweissicherung die Mängelbeseitigung verweigert werde, ist nach Ansicht des BGH irrelevant. Die Beweissicherung wäre auch durch entsprechende Fotos oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen möglich gewesen.

Neuer Referentenentwurf des Justizministeriums zum Mietrecht

 

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat zwei Entwürfe zur Änderung des Mietrechts in die Ressortabstimmung gegeben. Die Gesetzentwürfe sehen im Wesentlichen folgende Regelungen vor:

  • Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 und Streichung der Pflicht für die Länder, anzugeben, welche Maßnahmen in Gebieten mit angespannten Märkten unternommen werden, um Abhilfe gegen den Wohnungsmangel zu schaffen.
  •  Rückzahlungspflicht zu viel gezahlter Miete ab Beginn des Mietvertrages und nicht mehr ab Rüge.
  •  Einführung eines Verbots der Entgeltüberhöhung. Für die Vermietung von Wohnraum oder damit verbundenen Nebenleistungen (z.B. Bereitstellung von Mobiliar) darf bei Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum kein unangemessen hohes Entgelt (20 % über ortsüblicher Vergleichsmiete) gefordert werden.
  • Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf sechs Jahre verlängert werden.

Die Position der Wohnungswirtschaft zum Referentenentwurf:

  •  Bei Einführung der Mietpreisbremse wurde beteuert, dass diese nur fünf Jahre gilt. Eine Verlängerung um weitere fünf Jahre würde zu einem weiteren Vertrauensverlust führen.
  •  Die Mietpreisbremse schafft keine einzige Wohnung. Notwendig sind Maßnahmen zur Bekämpfung des Wohnungsmangels. Deshalb ist es falsch, die Länder aus ihrer Verpflichtung zu entlassen, effektive Maßnahmen zur Entlastung der Märkte offenzulegen, deren Wirksamkeit dann auch überprüft werden kann.
  •  Da die Miethöhe Ausgangspunkt für weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis ist, muss gelten, dass die Rüge bis zu einem festgelegten Zeitpunkt erhoben werden muss. Einer unbefristeten Möglichkeit der Rückzahlung lehnen wir ab.
  •  Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel zur Begründung der Miethöhe sind keine politischen Steuerungsinstrumente zur Senkung der Mieten. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums verteuert außerdem die Kapitalaufnahme.
  •  Das Ministerium macht es sich zu einfach, wenn zwar der Betrachtungszeitraum verlängert wird, aber noch nicht die im Koalitionsvertrag vereinbarten Mindestanforderungen an die Gestaltung qualifizierter Mietspiegel vorliegen. Ohne Vorliegen dieser Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln darf es keine Diskussion über einen Entwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums geben. Ohne einen rechtssicheren Mietspiegel darf es auch nicht das Verbot der Entgeltüberhöhung geben.

GdW- Telegramm vom 17.05.2019

 

 

 

 

 

 

 

Richtlinie zur Förderung von Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren und des barrierefreien Umbaus in bestehenden Miet- und Genossenschaftswohnungen in den Programmjahren 2018 bis 2020 (Thüringer Barrierereduzierungsprogramm – ThürBarR)

Bekanntmachung des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft vom 5. Dezember 2018

Der Freistaat gewährt Zuwendungen für Maßnahmen der Barrierereduzierung und für den barrierefreien Umbau in bestehenden Miet- und Genossenschaftswohnungen nach Maßgabe dieser Richtlinie.
Diese Richtlinie regelt die Förderung für Vermieter von Miet- und Genossenschaftswohnungen für Maßnahmen der Reduzierung von Barrieren und für den barrierefreien Umbau durch Gewährung eines Zuschusses.

Nebenstehend finden Sie dazu ausführliche Informationen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Frau Richardt.

 

 

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Richtlinie für die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus in besonderen Gebietskulissen zur Innenstadtstabilisierung im Freistaat Thüringen für die Programmjahre 2018 bis 2020 (Innenstadtstabilisierungsprogramm – ISSP)

Bekanntmachung des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft vom 5. Dezember 2018

Der Freistaat Thüringen gewährt Zuwendungen des Landes für den Bau von Miet- und Genossenschaftswohnungen (nachstehend “Mietwohnungen” genannt) nach Maßgabe dieser Richtlinie.
Diese Richtlinie regelt die Förderung des Mietwohnungsbaus mit einem Baudarlehen.

Nebenstehend finden Sie dazu ausführliche Informationen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Frau Richardt.

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Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen für die Programmjahre 2018 bis 2020 (ThürModR-Mietwohnungen)

Bekanntmachung des Thüringer Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft vom 5. Dezember 2018.

Der Freistaat gewährt Zuwendungen für die Modernisierung und Instandsetzung von Mietund Genossenschaftswohnungen (nachstehend “Mietwohnungen” genannt) nach Maßgabe dieser Richtlinie.

Diese Richtlinie regelt die Förderung für Vermieter zur Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen durch Gewährung eines Baudarlehens.

Nebenstehend finden Sie dazu ausführliche Informationen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Frau Richardt.

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Wettbewerb zum Thüringer Preis der Wohnungswirtschaft ausgelobt

Nach dem Wettbewerb in der Kategorie „Wohnräume“ im vergangenen Jahr lobt der vtw in diesem Jahr den „Thüringer Preis der Wohnungswirtschaft“ in der Kategorie „WohnWerte“ aus.  Ziel des Wettbewerbs ist es, herausragende Projekte zu prämieren, welche sich diesen vielfältigen Herausforderungen der Wohnungswirtschaft annehmen und dabei soziale und nachahmungswürdige Projekte realisieren. Anlässlich des Verbandstages in Friedrichroda hat Verbandsdirektor Frank Emrich zur Teilnahme an dem Wettbewerb in der zweiten Kategorie „WohnWerte“ aufgerufen. Für die Schirmherrschaft zu diesem Wettbewerb konnte die Ministerin Heike Werner gewonnen werden. Weitere Kooperationspartner sind die Liga der Freien Wohlfahrt in Thüringen e.V. und der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Bis zum 30.01.2019 können die Mitgliedsunternehmen ihre Wettbewerbsbeiträge auf dem Internetportal https://thueringer-preis-der-wohnungswirtschaft.de/ einreichen.

 

vtw fordert Regionalisierung in der Thüringer Wohnungspolitik

vtw fordert Regionalisierung in der Thüringer Wohnungspolitik

die meisten Thüringer leben auf dem Land +++ ländlicher Raum gehört in den Fokus der Wohnungspolitik +++ Städte sind nicht Thüringens Problem +++ neuer Verbandsrat gewählt                                               

Erfurt/Friedrichroda. Der Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw) fordert auf seinem Verbandstag eine Regionalisierung in der Thüringer Wohnungspolitik. Verbandsdirektor Frank Emrich betont: „Wir dürfen uns nicht länger an der bundesdeutschen Perspektive auf die Metropolen orientieren. 80 % unserer Mitgliedsunternehmen befinden sich in einer Gegend, die zumindest nach unserer Einschätzung als ländlicher Raum bezeichnet wird. Die Lebens- und Wohnbedürfnisse dort müssen stärker berücksichtigt werden. Wir benötigen aus wohnungs- und gesellschaftspolitischer Sicht einen massiven Fokus auf den ländlichen Raum.

Die Thüringer wohnen immer noch mehrheitlich auf dem Land. Die bisherige Landflucht ist vor allem der sinkenden Attraktivität des ländlichen Raumes geschuldet. Spiegelbildlich werden die Städte vermeintlich attraktiver – dadurch wächst der Druck auf die Wohnungsmärkte der Thüringer Städte. Frank Emrich unterstreicht: „Deshalb bedarf es einer grundlegen Politikänderung. Wir müssen den ländlichen Raum wieder aktiv stärken. Bisher reagieren wir faktisch auf Bevölkerungsrückgang mit Abbau von Angeboten, was zu weiterem Bevölkerungsrückgang und Abwanderung in die Städte führt.“

Zwar sind auch in Thüringen Wohnungsneubau und Angebotsmieten teurer geworden. Aber in den Thüringer Metropolen gibt es genügend bezahlbaren Wohnraum und bedarfsgerechte Neubauplanung. „Dies gilt aber nur für den Fall, wenn Thüringen den ländlichen Raum stabil hält und attraktiver macht“ betont Frank Emrich, „sonst setzt sich der Run auf die Städte fort und dann bekommen wir tatsächlich ein Wohnungsmarktproblem. Aktuelle Ereignisse zeigen zudem: Die Bedürfnisse einer Mehrheit von Thüringern müssen angemessen wahrgenommen werden, wenn wir die Erfolge unseres Landes nicht gefährden wollen.“ Der vtw begrüßt deshalb auch die für den 15. November geplante „Zukunftswerkstatt ländlicher Raum“ und kündigt gleichzeitig ein eigenes Strategiepapier an.

Im Rahmen des Verbandstages wählten die Mitglieder des vtw zudem turnusmäßig einen neuen Verbandsrat, das ehrenamtliche Führungsgremium des Verbandes. Zumr neuen Vorsitzenden wurde Silke Wuttke, Vorstand der WBG Zukunft eG aus Erfurt gewählt.

Der bisherige Vorsitzende des Verbandsrates, Friedrich Hermann (KoWo – Kommunale Wohnungs GmbH, Erfurt) sowie sein Stellvertreter, Verbandsratsmitglied Frank Brösicke (AWG Wohnungsbaugenossenschaft “Rennsteig” eG, Suhl), wurden verdienstvoll nach langjähriger Tätigkeit aus dem bisherigen Verbandsrat von Landtagspräsident Christian Carius verabschiedet. Sie erhielten zudem aus den Händen von Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. die höchste Auszeichnung der Deutschen Wohnungswirtschaft.

Im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw) haben sich 215 Mitgliedsunternehmen, darunter 172 Wohnungsunternehmen, zusammengeschlossen. Gemeinsam bewirtschaften sie 265.500 Wohnungen. Mit 250.400 Wohnungen handelt es sich dabei fast ausschließlich um eigenen Bestand der Unternehmen. Rund 15.100 Wohnungen werden für Dritte, teils in der Wohneigentumsverwaltung, betreut. Nahezu jeder zweite Mieter wohnt bei einem Mitgliedsunternehmen des vtw. Seit 1991 investierten vtw-Mitglieder mehr als zwölf Milliarden Euro überwiegend in den Wohnungsbestand. 2017 sicherten die vtw-Mitglieder mehr als 6.500 Arbeitsplätze.