+++ Grenznutzen bei Investitionen in CO2-Reduktion erreicht, Mieter wollen nicht für Klima zahlen +++ Anstehender 2. Sanierungszyklus kostet 1,5 Mio. Euro pro Haus +++ Mietsteigerungen bis zu 5% pro Jahr +++

Erfurt. Lange konnte Thüringens Wohnungswirtschaft die Mieten bezahlbar halten. Das kann sich nun ändern. Politische Ziele wie weitere energetische Sanierung und CO2Reduktion von Gebäuden treffen auf den zweiten Sanierungszyklus, der die Thüringer Wohnungsunternehmen etwa 1 Mrd. Euro im Jahr kosten wird.  Die gute Nachricht: Seit 1994 hat Thüringens Wohnungswirtschaft den CO2-Ausstoß von 1,97 Mio. auf 0,58 Mio. Tonnen – also bereits um 70 % (!) reduziert. Der Haken: die stärkste Senkung der CO2-Emissionen erfolgte im Zeitraum von 1994 bis 2007. Seitdem konnte der CO2-Ausstoß nur noch um 4,5% pro Jahr gesenkt werden. Die größten Einsparungen resultierten aus Dämmungen an der Gebäudehülle und Verbesserung der Haustechnik. Bei der Dämmung ist der Grenznutzen erreicht, die Haustechnik kann nur noch schrittweise ausgetauscht werden. Zudem ist dies nur bei ¼ der vtw-Wohnungen möglich, da der Rest über Fernwärme versorgt  wird. Das heißt: Weitere Maßnahmen – ob Dämmung, neue Heizung oder CO2-Steuer erhöhen lediglich die Kosten – und damit die Miete. Vtw-Direktor Frank Emrich ergänzt: „Wir haben zum Thema eine repräsentative Umfrage durchführen lassen. 80 % der Thüringer Mieter lehnen eine Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen zum Klimaschutz ab. Hier baut sich ein großes Konfliktpotenzial auf.“   Gleichzeitig stehen in Thüringen 30 Jahre nach der fast flächendeckenden Modernisierung erneut Instandhaltungen und Modernisierungen an. Der Investitionsbedarf liegt pro Haus bei ca. 1,5 Mio. Euro – in den nächsten zehn Jahren mindestens 1 Mrd. Euro pro Jahr allein für die Wohnungen der vtw-Mitglieder.  Zwar haben die Wohnungsunternehmen die Sanierungen eingeplant. Allerdings lassen drei Faktoren selbst konservative Kalkulationen nicht mehr aufgehen:  1. Gestiegene Baukosten. Für den Kalkulationszeitraum etwa 50-60 % über der normalen Preissteigerungsrate – ein Ende ist nicht abzusehen.  2. Gerade im ländlichen Raum konnten durch Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitigen Niedrigstmieten keine ausreichenden Rückstellungen gebildet werden.  3. Viele Unternehmen belasten immer noch Altschulden aus dem Einigungsvertrag, die Kreditaufnahmen erschweren.

Erfolgt keine externe Gegenfinanzierung, schlagen die Sanierungskosten in vielen Fällen mit bis zu 5-prozentiger Mietsteigerung pro Jahr durch. Eine 70 qm-Wohnung würde ca. 0,28 Cent pro Quadratmeter im Monat mehr kosten, also 235 Euro im Jahr. Frank Emrich bilanziert: „Es ist absehbar, dass weitere Klimaschutzmaßnahmen auf die Wohnungswirtschaft zukommen. Genauso vorhersehbar ist die hohe Kostenbelastung aus dem zweiten Sanierungszyklus bei gleichzeitig niedrigen Mieteinnahmen, insbesondere im ländlichen Raum. Wir müssen zusammen mit der Landespolitik nach Lösungen suchen. Finden wir keinen gemeinsamen Weg, wird die Mietbelastung der Thüringer unweigerlich steigen.“
 
 

Muss es der Staat lösen, kann es der Markt lösen?

Am 1. Januar 2020 tritt das neue Eingliederungshilferecht vollständig in Kraft. „Wohnungsunternehmen werden damit konfrontiert werden, Wohnraum für Menschen mit Behinderung zu schaffen.“, konstatiert Stefan Werner, Landesgeschäftsführer des paritätischen Wohlfahrtverbandes zur 1. Fachtagung Soziale Herausforderungen der Wohnungswirtschaft am 13.11.2019 in Erfurt.

Natürlich möchte jeder am liebsten in den eigenen vier Wänden leben, aber das kostet deutlich mehr Geld, weil dafür gewisse bauliche Voraussetzungen und mehr Mitarbeiter nötig sind, als bei der Unterbringung in Heimen. Das gilt auch für ältere Menschen mit Einschränkungen.

Die Wohnungswirtschaft steht vor der großen Aufgabe, Baumaßnahmen zur Reduzierung von Barrieren, Einsparung von Energie, sowie zum Schutz vor Extremwettereinflüssen zu finanzieren. Hinzu kommt der ohnehin anstehende 2. Sanierungszyklus der neuen Bundesländer, welcher alleine schon etwa eine Milliarde Investitionsvolumen pro Jahr erfordern wird. Damit keine gravierenden Probleme entstehen, werden deutlich erweiterte Förderprogramme und eine angemessene Höhe der Wohngeldzuschüsse benötigt.

Ob eine Finanzierung dieser notwendigen Maßnahmen aus Steuergeldern fair ist, lässt sich leicht beantworten. Ja. Denn Wohnungsunternehmen übernehmen immer mehr Aufgaben, die eigentlich dem Staat obliegen: Maßnahmen zur Kinderbetreuung, sie sorgen für Sicherheit in der Öffentlichkeit, Integration von Zuwanderern, soziale Isolation bekämpfen, Gemeinschaften stärken, Alltagshilfe für die Schwachen u.v.m. – der Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat 50 ganz verschiedene soziale Projekte in einer Dokumentation zusammengefasst. (Das PDF „Alternative Wohnformen und soziale Projekte“ erhalten Sie über rebecca.brady@vtw.de)

Sozialrendite

Dr. Oliver Rottmann, Geschäftsführender Vorstand des Kompetenzzentrums öffentliche Wirtschaft, Infrastruktur und Daseinsvorsorge e.V., Universität Leipzig, berechnete unter anderem für die KoWo Erfurt den Wert der Projekte, die der sozialen Verantwortung des Unternehmen dienen. Cornelia Schönherr von der KoWo: „Wir haben die Sozialrendite berechnen lassen, um den Mehrwert unserer Aktivitäten zu erfassen.“ Ein €-Zeichen zeige manchen Menschen mehr als bunte Bilder und nette Geschichten, erklärte Sie.

Marlis Selle, Vorstandsmitglied der Allgemeinen Wohnungsbau-Genossenschaft eG Weida/Thüringen referierte über ein gemeinsames Projekt mit der AWO:  „Wir haben eine sehr persönliche Wohngemeinschaft für Senioren mit „Pensions- statt Heim-Charakter“.

Ein weiteres Vorzeige-Kooperations-Projekt der Thüringer Wohnungswirtschaft findet sich in Rudolstadt und trägt der Namen „Zusammenwachsen“. Herr Appelfeller von der AWO, der vor Ort alle Fäden zusammenhält beschreibt das erfolgreiche Quartiersmanagement als „die Gleitmasse zwischen Wirtschaft, Politik und Bürgern, um die Lebensqualität der Bewohner zu verbessern“.

Ein Plattenbauquartier der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft Nordhausen wurde im Rahmen eines Wettbewerbes aus Gebäuden vom Typ WBS70 entwickelt. Hier entstanden u.a. moderne „Clusterwohnungen“, also Wohngemeinschaften mit minimaler persönlicher Infrastruktur aus kleinem Bad und Miniküche in Kombination mit großzügigen Gemeinschaftsbereichen – für Senioren oder Studenten, und alle anderen Menschen, die gerne so wohnen möchten.

Frank Emrich, Direktor vom Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. (vtw) betonte: „Die unzähligen innovativen Ideen und Projekte in Thüringen müssen mehr in den Fokus der Öffentlichkeit rücken. Wir sind die Guten. Unsere Mitglieder vermieten zu sehr fairen Preisen und engagieren sich für die Gesellschaft. Weitere finanzielle Belastungen sind nicht nur unfair, sondern gefährden auch die langfristige Leistungsfähigkeit der Wohnungsunternehmen.“