Mietpreisbremse – schädlicher Populismus Nirgendwo angespannter Wohnungsmarkt in Thüringen +++ Mietpreisbremse schafft keine Wohnungen und behindert Neubau +++ Ländlicher Raum wird abgewürgt
PM 08/2015Erfurt. Eine Mietpreisbremse für Thüringer Städte entbehrt jeder Grundlage und ist purer Populismus. Constanze Victor, Direktorin des vtw. Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. fordert: „Die Diskussion um bezahlbares Wohnen muss auf der Basis von Fakten geführt werden. Es gibt nirgendwo in Thüringen die Notwendigkeit einer Mietpreisbremse. Eine Mietpreisbremse wird nicht dadurch richtig, dass sie für viele gut klingt.“ Als Begründung für die Mietpreisbremse gilt ein angespannter Wohnungsmarkt. Dieser tritt ein, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Kriterien hierfür sind über Bundesdurchschnitt steigende Mieten, und Mietbelastungsquoten sowie nicht ausreichender Neubau und niedriger Leerstand bei hoher Nachfrage. Die Zahlen in Thüringen sprechen jedoch eine andere, klare Sprache. Erfurt, Weimar und Jena – die drei Thüringer Städte, deren Oberbürgermeister nach der Mietpreisbremse rufen – stehen keineswegs vor Wohnungsmangel und haben genügend bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener zu bieten. Die Thüringer Mieten der vtw.-Unternehmen – sie stellen die Hälfte aller Mietwohnungen Thüringens, liegen mit 4,71 Euro / qm insgesamt erheblich unter Bundesniveau. In Erfurt beträgt der Wert (Dez. 2014) bei 4,91 Euro / qm – 1,2% höher als 2013, in Jena bei 5,26 Euro / qm (1,5% Steig.) und in Weimar bei 5,15 Euro / qm (2,6% Steig.). Selbst die sog. Angebotsmieten bewegen sich im Durchschnitt auf moderaten Höhen (2013): Erfurt 6,80 Euro – bei vtw.-Unternehmen 5,43 Euro eine Steigerung zum Vorjahr von 3,8% – nur knapp über Bundesniveau, in Jena 8,39 Euro (5,60 Euro vtw). – hier gingen die Angebotsmieten sogar um -3,3% zurück und 7,26 Euro (vtw. 4,75 Euro) bei 2,2% Steigerung. Es kann also nirgendwo die Rede von nicht bezahlbaren Mieten oder angespannten Wohnungsmärkten sein. Zumal in allen drei Städten die vtw.-Unternehmen mehr als 80% ihrer Wohnungen zu Mieten anbieten, die für Leistungsbezieher nach SGBII (u.a. ‚Hartz IV‘) passen – also KdU-fähig (Kosten der Unterkunft) sind. Signifikant sind auch die Jenaer Erfahrungen – hier steigt der Leerstand aktuell wieder – also die Zahl verfügbarer Wohnungen wächst, und das allein durch Wohnungsneubau am freien Markt. Dementsprechend sinken sofort die Angebotsmieten in der Stadt. Dies zeigt, dass es keiner politischen Eingriffe bedarf, der Wohnungsmarkt Thüringens funktioniert. Im Gegenteil: eine Mietpreisbremse deckelt die zur Eigenkapitalverzinsung nötigen Renditen von Investoren und macht Wohnungsneubau sofort unattraktiv. Vollends katastrophal wirkt dies spätestens, wenn die Zinsen wieder steigen und dann zuhauf attraktivere Anlagemöglichkeiten für Investoren bestehen. Ein weiteres gravierendes Problem blenden die Städte Erfurt, Weimar und Jena völlig aus: Das künstliche Niedrighalten von Mieten in den Städten führt zu weiterem Zuzug aus allen anderen Thüringer Kommunen. Es fehlt der wichtige Anreiz, wegen niedrigerer Mieten außerhalb der drei großen Städte Thüringens zu wohnen. So konterkariert eine Mietpreisbremse jede Bemühung zur Stabilisierung des ländlichen Raumes. Zusätzlich werden auch die Wohnungsunternehmen in den Städten der dringend nötiger Finanzkraft beraubt, die für immer umfangreichere Aufgaben nötig ist. Neben teurem Wohnungsneubau und altengerechten Umbau betrifft dies z.B. wachsende soziale Aufgaben wie die Betreuung von Senioren oder Flüchtlingen. Die Mietbelastung der Thüringer in Relation zum Haushalteinkommen liegt sowohl auf dem Land als auch in den drei großen Städten mit auf dem niedrigsten Niveau Deutschlands. Dies ohnehin bei den Durchschnittsmieten (21,4%), aber selbst bei den Angebotsmieten erreicht die Mietbelastungsquote in Thüringen nur 29% – niedrig im Vergleich zu Berlin oder Hamburg (mehr als 40%) oder Hessen, Baden-Württemberg oder Bayern (35-39%). Constanze Victor unterstreicht: „Wir wollen die Mietbelastung in Thüringen weiter niedrig halten. Aber steigende Wohnungsnachfrage in den Städten kann nur durch Neubau befriedigt werden – eine Mietpreisbremse schafft keine einzige neue Wohnung, im Gegenteil: sie verhindert Neubau.“ Alle Erfahrungen zeigen zudem, dass auf niedrige Renditen bei der Vermietung mit verstärktem Verkauf von Wohnungen an Eigentümer reagiert wird – diese Wohnungen werden damit dem normalen Mietsegment entzogen und treiben erst Recht die Preise für den Rest des Mietwohnungsangebots. „Wir sehen hinter dem Thema Mietpreisbremse eine ganz anderes Problem“ resümiert die vtw.-Direktorin. „Thüringen und ganz Ostdeutschland muss sich einer Debatte über den Wert des Wohnens stellen – und über das Verhältnis von Stadt und Land. Vierzig Jahre DDR waren von massiven Subventionen von Mieten geprägt, hinzu kamen 20 Jahre Abwanderung und hoher Leerstand nach der Wende. Da ist das Gefühl für den Wert und den Preis des Wohnens oft verloren gegangen.“ Hinzu kommt, so Constanze Victor: „Wer dem ländlichen Raum Zukunft geben will, der muss auch über Preisunterschiede beim Wohnen nachdenken. Städte sind überall auf der Welt teurer als ländliche Regionen. Das sollten wir in Thüringen nicht andersherum probieren.“ Im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw.) haben sich 198 Mitgliedsunternehmen, darunter 174 Wohnungsunternehmen, zusammengeschlossen. Zusammen bewirtschaften sie 267.300 Wohnungen. Mit 250.000 Wohnungen handelt es sich dabei fast ausschließlich um eigenen Bestand der Unternehmen. Rund 17.300 Wohnungen werden für Dritte, teils in der Wohneigentumsverwaltung, betreut. Nahezu jeder zweite Mieter wohnt bei einem Mitgliedsunternehmen des vtw. Seit 1991 investierten vtw.-Mitglieder insgesamt rund 11,4 Mrd. Euro überwiegend in den Wohnungsbestand. 2014 sicherten die vtw.-Mitglieder mehr als 6.500 Arbeitsplätze bei einem Investitionsvolumen von 343 Mio. Euro. Erfurt, 18.09.2015 Kontakt: Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. Vorstand Constanze Victor, Jürgen Elfrich Regierungsstraße 58 99084 Erfurt (0361) 34010-220 E-Mail: info(at)vtw.de