Textbausteine für den Geschäftsbericht 2016

Im  Januar 2017  wurde eine erste Fassung der Textbausteine für den Geschäftsbericht des Jahres 2016 veröffentlicht. Zwischenzeitlich liegen die vorläufigen Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.2016 vor, sodass Teil II „Branchenentwicklung“ entsprechend aktualisiert wurde. Die Datei finden Sie nebenstehend.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Frau Richardt.

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Anhörung und Beteiligung zum Entwurf des Thüringer Klimagesetzes

Der Entwurf des ThürKliG wurde am 28.03.2017 im Landeskabinett beraten.

Mit Schreiben vom 10.04.2017 wurde der vtw um eine Stellungnahme gebeten (Abgabe bis 15.05.2017 an das TMUEN).

Gegenüber dem ersten Eckpunktepapier aus dem Jahr 2016 gibt es eine Reihe von Verbesserungen, die auch durch eine erfolgreiche Lobbyarbeit des vtw erreicht werden konnten. So sieht der gegenwärtige Entwurf keine Verpflichtung mehr zur Aufstellung von verbindlichen Sanierungsfahrplänen für die Gebäude vor. Dies geschieht nunmehr auf freiwilliger Basis. Mit dem letzten Co2-Monitoring konnte der vtw überzeugende Argumente  über den bisherigen erfolgreichen Beitrag der Mitgliedsunternehmen für mehr Klimaschutz aufzeigen. Als Ausgangsjahr für die Berechnung der Treibhausgase wird auch nicht mehr das Jahr 1995 gewählt, sondern – wie vom vtw gefordert – das Jahr 1990.

Anlagen

Thüringens Wohnungswirtschaft geht on air +++ vtw sendet Ostern Image-Spot „Wir geben Städten Gesicht und Seele“

Erfurt. „Wer gibt Städten Gesicht und Seele? – Wir sind das!“ – unter diesem Slogan gehen 174 Thüringer Wohnungsunternehmen über die Ostertage on air. Gesendet wird der neue Radiospot des Verbandes der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auf Antenne Thüringen und Radio Top 40 bis Ostermontag zwischen 14 und 18 Uhr. Geplant ist, in den kommenden Monaten den dazugehörigen Filmclip in Thüringens Kinos auszustrahlen.

Hintergrund des Spots ist die gemeinsame Kampagne des vtw Thüringen sowie des vdw Sachsen zur Imagesteigerung der Wohnungswirtschaft in der Öffentlichkeit. „Ohne die 12 Milliarden Euro, die die Branche seit der Wende in gutes, sichereres und vor allem bezahlbares Wohnen investiert hat, würden Immobilien verfallen, neue Wohnungen fehlen und soziale Brennpunkte sich verschärfen. Senioren und Familien fänden keine adäquaten Wohnungen – kurz das Leben der Städte und Gemeinden wäre ärmer“, so Verbandsdirektorin Constanze Victor.

Der Verband bedauert, dass trotz dieser enormen wirtschaftlichen Leistung zunehmend Politik auf dem Rücken der Wohnungsunternehmen ausgetragen wird. Die Unternehmen sollen demographische sowie Stadt-Land-Probleme lösen, die Energiewende stemmen, für Neubau sorgen und eine dezentrale und konfliktfreie Unterbringung der Flüchtlinge ermöglichen. Wie all dies finanziert werden soll, ohne die Unternehmen in eine wirtschaftliche Schieflage zu bringen, steht allerdings in den Sternen.

Mit dem Radiospot macht der vtw über Ostern darauf aufmerksam, dass seine Mitgliedsunternehmen Städte und Gemeinden in Thüringen zu dem gemacht haben, was sie heute sind – lebenswerte und lebendige Orte, in denen fast jeder zweite Thüringer Mieter ein bezahlbares Zuhause gefunden hat. So zahlen 75 Prozent aller Bestandsmieter unter 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Auch die Neuvermietungen bei den Mitgliedsunternehmen liegen mit Durchschnittspreisen zwischen 5 und  6 Euro pro Quadratmeter auf einem moderaten Niveau.

Den Radiospot, den dazugehörigen Clip und weitere Informationen zur Imagekampagne des vtw finden Sie unter http://vtw.de/wir-geben-staedten-gesicht-und-seele/

Im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw) haben sich 215 Mitgliedsunternehmen, darunter 174 Wohnungsunternehmen, zusammengeschlossen. Zusammen bewirtschaften sie 270.000 Wohnungen. Mit 252.500 Wohnungen handelt es sich dabei fast ausschließlich um eigenen Bestand

der Unternehmen. Rund 17.500 Wohnungen werden für Dritte, teils in der Wohneigentumsverwaltung, betreut. Nahezu jeder zweite Mieter wohnt bei einem

Mitgliedsunternehmen des vtw. Seit 1991 investierten vtw-Mitglieder insgesamt rund 11,7 Mrd. Euro überwiegend in den Wohnungsbestand. 2016 sicherten die vtw-Mitglieder mehr als 6.500 Arbeitsplätze.

Pilotprojekt der WBG Bad Salzungen e.G. 10 Jahre später – Optimierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung haben sich bewährt

Experten aus der Wohnungswirtschaft, der Kommune, Energie-Dienstleistern und der aus der Wissenschaft tagten am 10.04.2017 in Bad Salzungen. Dabei zogen sie ein sehr positives Resümee zu den Potentialen, mit gering-investiven Maßnahmen in die Anlagentechnik von Typengebäuden die Energieeffizienz zu steigern und dabei auch wirtschaftliche Aspekte nicht außer Acht zu lassen. Die Erfahrungen rund um das Pilotprojekt in Bad Salzungen bildete den Auftakt für viele analoge Anwendungen im Gebäudebereich weit über Thüringen hinaus.

Nebenstehend finden Sie die Pressemitteilung.

„Wir geben Städten Gesicht und Seele“ geht ON AIR…

Liebe Mitgliedsunternehmen, wir freuen uns, Ihnen ein weiteres Highlight im Rahmen unserer Kampagne „Wir geben Städten Gesicht und Seele“ präsentieren zu können. Über das anstehende Osterwochenende gehen wir mit einem Radiospot auf Antenne Thüringen und Radio Top 40 thüringenweit auf Sendung. Vergessen Sie also neben der Ostereiersuche nicht das Radio einzuschalten. Die jeweiligen Sendezeiten haben wir Ihnen schon einmal aufgelistet (die Spots werden meistens „kurz vor um“ laufen): Do 13.04.2017 11-12 Uhr 14-15 Uhr 15-16 Uhr 17-18 Uhr Fr 14.04.2017 14-15 Uhr 15-16 Uhr 16-17 Uhr 17-18 Uhr Sa 15.04.2017 14-15 Uhr 15-16 Uhr 16-17 Uhr 17-18 Uhr So 16.04.2017 14-15 Uhr 15-16 Uhr 16-17 Uhr 17-18 Uhr Mo 17.04.2017 14-15 Uhr 15-16 Uhr 16-17 Uhr 17-18 Uhr Wir freuen uns auf Ihr Feedback zu unserem Image-Radiospot. Die unter Ihnen, die es nicht erwarten können, können gerne schon einmal in unsere Audio-Datei reinhören. „Wer gibt Städten Gesicht und Seele? – Wir sind das!“

 

Zweites Gesetz zur Änderung der Thüringer Bauordnung

Der vtw erhielt vom Thürigner Landtag die Möglichkeit, sich mit einer schriftlichen Stellungnahme am Anhörungsverfahren gemäß §79 Geschäftsordnung des Thüringer Landtags  zum Zweiten Gesetz zur Änderung der Thüringer Bauordnung – Drucksache 6/3277 – zu beteiligen.

Die Stellungnahme des vtw finden Sie nebenstehend.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Herrn Nowak.

 

Bundesrat hat Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt beschlossen (BauGB-Novelle)

Das Wichtigste:

In seiner Sitzung vom 31. März 2017 hat der Deutsche Bundesrat das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt (BauGB-Novelle) verabschiedet. Ziel des Gesetzes ist mehr Flexibilität bei der Planung von Innenstadtquartieren mit gemischter Nutzung. Das Gesetz sieht die Einführung einer neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete” vor, die eine hohe Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit ermöglicht. Entsprechend der Forderung des GdW ist ein dominierender Wohnanteil möglich. Das Gesetz sieht weiter Erleichterungen des Wohnungsbaus im nicht beplanten Innenbereich bei Nutzungsänderung vorhandener baulicher Anlagen sowie eine Ausweitung des beschleunigten Verfahrens auf Bauvorhaben mit einer Grundfläche mit bis zu10.000 m² vor, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Die Novelle berücksichtigt auch Änderungen der EU-Richtlinie über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei Bauprojekten. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Am 31. März 2017 hat der Deutsche Bundesrat das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt (BauGB-Novelle) verabschiedet. Das Gesetz dient zum einen der Anpassung des Städtebaurechts an die Vorgaben der Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlamentes bzw. der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten und zum anderen der Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt.

Von wesentlicher Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist die Einführung der neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete”, die ein besseres Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe bzw. sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen ermöglichen soll. Unserer Anregung, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss, wurde gefolgt. Der Schwerpunkt kann damit auf dem “Wohnen” liegen.

Bedeutsam sind weiter Erleichterungen bei Nutzungsänderungen im nicht beplanten Innenbereich (sog. Einfügungsgebot in § 34 BauGB) und die bis zum 31. Dezember 2019 befristete Möglichkeit, Bebauungspläne für Wohnnutzungen mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m², die sich an bebaute Ortsteile anschließen, im beschleunigten Verfahren aufstellen zu können.

Die wesentlichen Regelungen im Einzelnen:

 1
Einführung der neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete”

In § 6 a Baunutzungsverordnung-E (BauNVO-E) wird eine neue Baugebietskategorie “Urbane Gebiete (MU)” eingeführt.

Nach dem Gesetzeswortlaut dienen “Urbane Gebiete” dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichwertig sein.

Zulässig sind nach Abs. 2 Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsvertrages, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Veranstaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten und Tankstellen zugelassen werden. Hierzu ist auch eine höhere Bebauungsdichte vorgesehen.

Mit der Einführung dieser neuen Baugebietskategorie wird den Kommunen ein Instrument zur Verfügung gestellt, mit dem sie planerisch die nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege verwirklichen können. Diese neuen und lebendigen Gebiete werden nicht nur als Ausdruck von “Urbanität” vermehrt angefragt, sondern stärken die Innenentwicklung gegenüber einer Inanspruchnahme von Flächen “auf der grünen Wiese”.

Die neue Baugebietskategorie wird nur dann städtebaulich umgesetzt werden können, wenn auch der Lärmschutz entsprechend angepasst wird. Der Deutsche Bundestag hat für die “Urbanen Gebiete” generell einen gegenüber dem Mischgebiet um 3 dB (A) erhöhten Immissionsrichtwert vorgesehen. Die zulässigen Immissionsrichtwerte für Immissionen außerhalb von Gebäuden hätten am Tag bei dann 63 dB (A) und in der Nacht bei 48 dB (A) gelegen. Ein um 3 dB (A) höherer zulässiger Außenlärm bedeutet in der Wahrnehmung etwa eine Halbierung des Abstands zur Schallquelle.

Der Bundesrat hat sich nun darauf verständigt, dass allein für den Tag ein gegenüber den Mischgebieten erhöhter Immissionsrichtwert zulässig sein soll. In der Nacht soll es hingegen bei dem für Mischgebiete geltenden Wert von 45 dB (A) bleiben. Für die Tageszeit soll ein Immissionsrichtwert von 63 dB (A) zulässig sein, in der Nacht also von 45 dB (A). Damit würde das neue “Urbane Gebiet” allein am Tag zwischen Misch- und Gewerbegebiet liegen und in der Nacht dem Mischgebiet gleichgestellt sein.

Die vom Deutschen Bundesrat in “letzter Sekunde” beschlossene Änderung erfolgte mit dem Argument, dass bis zu diesem nächtlichen Grenzwert die Effektgrenze definiert sei, ab welcher gesundheitliche Einflüsse nicht mehr auszuschließen seien. Der Beschluss des Bundesrats ist noch vom Bundeskabinett zu bestätigen.

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens hat sich der GdW für eine verstärkte Berücksichtigung des passiven Schallschutzes ausgesprochen. Dabei war uns klar, dass eine Umsetzung dieser Forderung wohl in dieser Legislaturperiode nicht mehr erfolgen kann. Denn nach der derzeitigen Konzeption des Immissionsschutzgesetzes, welches vom Verursacherprinzip ausgeht, würde eine Umsetzung zu erheblichen weiteren gesetzgeberischen Maßnahmen führen. Dieser umfassende gesetzgeberische Änderungsbedarf wäre im Hinblick auf eine zügige Realisierung des erforderlichen Neubaubedarfs kontraproduktiv.

Der Gesetzgeber hat eine Klarstellung in § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB vorgenommen, mit der die nach geltender Rechtslage bestehenden Möglichkeiten der Gemeinden, innerhalb der immissionsschutzrechtlichen Richtwerte (zusätzlich) passive Schallschutzmaßnahmen festzusetzen, bekräftigt werden.

Wenn die zu erwartenden Lärmwerte oberhalb der für ein Mischgebiet geltenden Werte liegen, können sich die Kommunen mit der Frage möglicher Festsetzungen u. a. nach dem neuen § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB auseinandersetzen und im Ergebnis einer planerischen Abwägung einen über das Immissionsschutzrecht (TA-Lärm-Richtwerte für die “Urbanen Gebiete”) hinausgehenden Innenraumlärmschutz ermöglichen. Für diese Regelung hat sich der GdW im Rahmen der Anhörung eingesetzt.

2
Einfügungsgebot – § 34 Absatz 3 a BauGB-E

In § 34 Abs. 3 a BauGB-E soll zur Erleichterung des Wohnungsbaus im nicht beplanten Innenbereich bei Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung abgewichen werden können. Bislang galt diese Ausnahme nur bei Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Handwerksbetrieben zu Wohnzwecken. Von der Neuregelung erfasst ist ausdrücklich auch eine erforderliche Änderung oder Erneuerung.

Auch wenn mit der Neufassung eine zu begrüßende Erleichterung bei Nutzungsänderungen für bauliche Anlagen zu Wohnzwecken verbunden sein kann, bleibt abzuwarten, ob mit dieser Neuregelung tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen werden kann.

Abs. 3 a geht – anders als Abs. 1 – von bereits vorhandenen Gebäuden aus. Hier kann vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall dann abgesehen werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Prüfung öffentlicher Belange erfolgt im Wesentlichen anhand des umfangreichen Katalogs in § 35 Abs. 3 BauGB.

3
Beschleunigtes Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung

Für Bebauungspläne mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich im Zusammenhang bebauten Ortsteilen anschließen, kann befristet bis zum 31. Dezember 2019 das beschleunigte Verfahren nach dem neuen § 13 b BauGB-E durchgeführt werden. Als im Zusammenhang bebaute Ortsteile kommen sowohl nach § 34 BauGB zu beurteilende Flächen (Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile) in Betracht als auch bebaute Flächen, die nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB (Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans) zu beurteilen sind. Das Verfahren muss bis zum 31. Dezember 2019 eingeleitet werden, der Satzungsbeschluss selber hat dann bis zum 31. Dezember 2021 zu erfolgen.

Mit dieser Regelung wird eine Anregung des GdW aufgegriffen. Zumindest befristet sollen entsprechende Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden können. Konkret würde schnelleres Bauen über die Ortsrandlagen hinaus dann ermöglicht, wenn sich das Vorhaben an die entsprechende Innenentwicklung anschließt und die gesetzlichen Ausnahmetatbestände nicht greifen.

Auf das Erfordernis einer generellen Vorprüfung des Einzelfalls wurde zwischenzeitlich verzichtet. Auch hier ist der Gesetzgeber einer Forderung des GdW gefolgt. Die Ausnahmen der bereits vorhandenen §§ 13, 13 a BauGB gelten im Übrigen entsprechend (z.B. abwägungsrelevante Umweltbelange).

4
Weitere Regelungen

Neben diesen grundsätzlich zu begrüßenden Erleichterungen sieht das Gesetz Regelungen vor, die mit Recht insbesondere von den kommunalen Spitzenverbänden kritisch gesehen worden sind. Dies betrifft etwa die Verlängerung der Auslegungsfrist zur Beteiligung der Öffentlichkeit bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer “angemessenen” Frist (§ 3 Abs. 2 Satz 1 und § 4 Abs. 2 Satz 2 BauGB-E) oder im Entwurf aufgenommene Anforderungen an den Umweltbericht und die zu prüfenden Umweltfaktoren.

Die Verabschiedung der BauGB-Novelle ist sicherlich ein wichtiger Schritt zur Schaffung des notwendigen Wohnungsneubaus. Viele weitere Schritte bleiben aber weiterhin notwendig. Wir haben diese Punkte erneut im Rahmen der Anhörung vor dem Deutschen Bundestag genannt und eingefordert. Hierzu zählen u. a.:

  • die aktivere Innenentwicklung durch eine neue Form der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme – ein Vorschlag der AG “Aktive Liegenschaftspolitik“ des Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen,
  • die Einbettung der energetischen Gebäudemodernisierung im Quartierszusammenhang,
  • eine weitere Umsetzung der im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen erarbeiteten Vorschläge.

Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Quelle: GdW

 

Bundesrat hat Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt beschlossen (BauGB-Novelle)

Das Wichtigste:

In seiner Sitzung vom 31. März 2017 hat der Deutsche Bundesrat das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt (BauGB-Novelle) verabschiedet. Ziel des Gesetzes ist mehr Flexibilität bei der Planung von Innenstadtquartieren mit gemischter Nutzung. Das Gesetz sieht die Einführung einer neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete” vor, die eine hohe Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit ermöglicht. Entsprechend der Forderung des GdW ist ein dominierender Wohnanteil möglich. Das Gesetz sieht weiter Erleichterungen des Wohnungsbaus im nicht beplanten Innenbereich bei Nutzungsänderung vorhandener baulicher Anlagen sowie eine Ausweitung des beschleunigten Verfahrens auf Bauvorhaben mit einer Grundfläche mit bis zu10.000 m² vor, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Die Novelle berücksichtigt auch Änderungen der EU-Richtlinie über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei Bauprojekten. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Das Gesetz dient zum einen der Anpassung des Städtebaurechts an die Vorgaben der Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlamentes bzw. der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten und zum anderen der Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt. Von wesentlicher Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist die Einführung der neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete”, die ein besseres Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe bzw. sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen ermöglichen soll. Unserer Anregung, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss, wurde gefolgt. Der Schwerpunkt kann damit auf dem “Wohnen” liegen. Bedeutsam sind weiter Erleichterungen bei Nutzungsänderungen im nicht beplanten Innenbereich (sog. Einfügungsgebot in § 34 BauGB) und die bis zum 31. Dezember 2019 befristete Möglichkeit, Bebauungspläne für Wohnnutzungen mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m², die sich an bebaute Ortsteile anschließen, im beschleunigten Verfahren aufstellen zu können. Die wesentlichen Regelungen im Einzelnen:

1 Einführung der neuen Baugebietskategorie “Urbane Gebiete”

In § 6 a Baunutzungsverordnung-E (BauNVO-E) wird eine neue Baugebietskategorie “Urbane Gebiete (MU)” eingeführt. Nach dem Gesetzeswortlaut dienen “Urbane Gebiete” dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichwertig sein. Zulässig sind nach Abs. 2 Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsvertrages, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Veranstaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten und Tankstellen zugelassen werden. Hierzu ist auch eine höhere Bebauungsdichte vorgesehen. Mit der Einführung dieser neuen Baugebietskategorie wird den Kommunen ein Instrument zur Verfügung gestellt, mit dem sie planerisch die nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege verwirklichen können. Diese neuen und lebendigen Gebiete werden nicht nur als Ausdruck von “Urbanität” vermehrt angefragt, sondern stärken die Innenentwicklung gegenüber einer Inanspruchnahme von Flächen “auf der grünen Wiese”. Die neue Baugebietskategorie wird nur dann städtebaulich umgesetzt werden können, wenn auch der Lärmschutz entsprechend angepasst wird. Der Deutsche Bundestag hat für die “Urbanen Gebiete” generell einen gegenüber dem Mischgebiet um 3 dB (A) erhöhten Immissionsrichtwert vorgesehen. Die zulässigen Immissionsrichtwerte für Immissionen außerhalb von Gebäuden hätten am Tag bei dann 63 dB (A) und in der Nacht bei 48 dB (A) gelegen. Ein um 3 dB (A) höherer zulässiger Außenlärm bedeutet in der Wahrnehmung etwa eine Halbierung des Abstands zur Schallquelle. Der Bundesrat hat sich nun darauf verständigt, dass allein für den Tag ein gegenüber den Mischgebieten erhöhter Immissionsrichtwert zulässig sein soll. In der Nacht soll es hingegen bei dem für Mischgebiete geltenden Wert von 45 dB (A) bleiben. Für die Tageszeit soll ein Immissionsrichtwert von 63 dB (A) zulässig sein, in der Nacht also von 45 dB (A). Damit würde das neue “Urbane Gebiet” allein am Tag zwischen Misch- und Gewerbegebiet liegen und in der Nacht dem Mischgebiet gleichgestellt sein. Die vom Deutschen Bundesrat in “letzter Sekunde” beschlossene Änderung erfolgte mit dem Argument, dass bis zu diesem nächtlichen Grenzwert die Effektgrenze definiert sei, ab welcher gesundheitliche Einflüsse nicht mehr auszuschließen seien. Der Beschluss des Bundesrats ist noch vom Bundeskabinett zu bestätigen. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens hat sich der GdW für eine verstärkte Berücksichtigung des passiven Schallschutzes ausgesprochen. Dabei war uns klar, dass eine Umsetzung dieser Forderung wohl in dieser Legislaturperiode nicht mehr erfolgen kann. Denn nach der derzeitigen Konzeption des Immissionsschutzgesetzes, welches vom Verursacherprinzip ausgeht, würde eine Umsetzung zu erheblichen weiteren gesetzgeberischen Maßnahmen führen. Dieser umfassende gesetzgeberische Änderungsbedarf wäre im Hinblick auf eine zügige Realisierung des erforderlichen Neubaubedarfs kontraproduktiv. Der Gesetzgeber hat eine Klarstellung in § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB vorgenommen, mit der die nach geltender Rechtslage bestehenden Möglichkeiten der Gemeinden, innerhalb der immissionsschutzrechtlichen Richtwerte (zusätzlich) passive Schallschutzmaßnahmen festzusetzen, bekräftigt werden. Wenn die zu erwartenden Lärmwerte oberhalb der für ein Mischgebiet geltenden Werte liegen, können sich die Kommunen mit der Frage möglicher Festsetzungen u. a. nach dem neuen § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB auseinandersetzen und im Ergebnis einer planerischen Abwägung einen über das Immissionsschutzrecht (TA-Lärm-Richtwerte für die “Urbanen Gebiete”) hinausgehenden Innenraumlärmschutz ermöglichen. Für diese Regelung hat sich der GdW im Rahmen der Anhörung eingesetzt.

2 Einfügungsgebot – § 34 Absatz 3 a BauGB-E

In § 34 Abs. 3 a BauGB-E soll zur Erleichterung des Wohnungsbaus im nicht beplanten Innenbereich bei Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung abgewichen werden können. Bislang galt diese Ausnahme nur bei Nutzungsänderungen von Gewerbe- und Handwerksbetrieben zu Wohnzwecken. Von der Neuregelung erfasst ist ausdrücklich auch eine erforderliche Änderung oder Erneuerung. Auch wenn mit der Neufassung eine zu begrüßende Erleichterung bei Nutzungsänderungen für bauliche Anlagen zu Wohnzwecken verbunden sein kann, bleibt abzuwarten, ob mit dieser Neuregelung tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Abs. 3 a geht – anders als Abs. 1 – von bereits vorhandenen Gebäuden aus. Hier kann vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall dann abgesehen werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Prüfung öffentlicher Belange erfolgt im Wesentlichen anhand des umfangreichen Katalogs in § 35 Abs. 3 BauGB.

3 Beschleunigtes Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung

Für Bebauungspläne mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich im Zusammenhang bebauten Ortsteilen anschließen, kann befristet bis zum 31. Dezember 2019 das beschleunigte Verfahren nach dem neuen § 13 b BauGB-E durchgeführt werden. Als im Zusammenhang bebaute Ortsteile kommen sowohl nach § 34 BauGB zu beurteilende Flächen (Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile) in Betracht als auch bebaute Flächen, die nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB (Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans) zu beurteilen sind. Das Verfahren muss bis zum 31. Dezember 2019 eingeleitet werden, der Satzungsbeschluss selber hat dann bis zum 31. Dezember 2021 zu erfolgen. Mit dieser Regelung wird eine Anregung des GdW aufgegriffen. Zumindest befristet sollen entsprechende Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden können. Konkret würde schnelleres Bauen über die Ortsrandlagen hinaus dann ermöglicht, wenn sich das Vorhaben an die entsprechende Innenentwicklung anschließt und die gesetzlichen Ausnahmetatbestände nicht greifen. Auf das Erfordernis einer generellen Vorprüfung des Einzelfalls wurde zwischenzeitlich verzichtet. Auch hier ist der Gesetzgeber einer Forderung des GdW gefolgt. Die Ausnahmen der bereits vorhandenen §§ 13, 13 a BauGB gelten im Übrigen entsprechend (z.B. abwägungsrelevante Umweltbelange).

4 Weitere Regelungen

Neben diesen grundsätzlich zu begrüßenden Erleichterungen sieht das Gesetz Regelungen vor, die mit Recht insbesondere von den kommunalen Spitzenverbänden kritisch gesehen worden sind. Dies betrifft etwa die Verlängerung der Auslegungsfrist zur Beteiligung der Öffentlichkeit bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer “angemessenen” Frist (§ 3 Abs. 2 Satz 1 und § 4 Abs. 2 Satz 2 BauGB-E) oder im Entwurf aufgenommene Anforderungen an den Umweltbericht und die zu prüfenden Umweltfaktoren. Die Verabschiedung der BauGB-Novelle ist sicherlich ein wichtiger Schritt zur Schaffung des notwendigen Wohnungsneubaus. Viele weitere Schritte bleiben aber weiterhin notwendig. Wir haben diese Punkte erneut im Rahmen der Anhörung vor dem Deutschen Bundestag genannt und eingefordert. Hierzu zählen u. a.: – die aktivere Innenentwicklung durch eine neue Form der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme – ein Vorschlag der AG “Aktive Liegenschaftspolitik“ des Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen, –  die Einbettung der energetischen Gebäudemodernisierung im Quartierszusammenhang, – eine weitere Umsetzung der im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen erarbeiteten Vorschläge. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Frau Dithmar.